저당권이란? 근저당과의 차이

저당권이란? 부동산 거래의 핵심 개념

부동산을 거래하거나 대출을 받을 때 '저당권'이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 저당권은 금융기관에서 대출을 실행할 때 담보로 설정하는 중요한 권리로, 이를 정확히 이해하지 못하면 불이익을 당할 수 있습니다. 이번 글에서는 저당권이 무엇인지, 어떻게 작동하는지, 그리고 근저당권과의 차이에 대해 알아보겠습니다.

저당권이란?

저당권(抵當權)이란, 채권자가 채무자로부터 돈을 빌려주면서 부동산을 담보로 설정하는 권리를 의미합니다. 만약 채무자가 약속한 기한 내에 돈을 갚지 못하면, 저당권자는 해당 부동산을 경매에 넘겨 변제받을 수 있습니다. 즉, 채권을 확보하기 위한 법적 보호장치라고 할 수 있습니다.

저당권이 설정되면 해당 부동산은 채권자의 동의 없이 마음대로 매매하거나 처분할 수 없으며, 대출을 갚지 못할 경우 해당 부동산이 강제 처분될 위험이 있습니다.

저당권의 특징

1. 담보 제공, 점유는 불필요: 저당권이 설정되더라도 부동산 소유자는 해당 부동산을 계속 사용할 수 있습니다. 하지만 채무를 갚지 못하면 소유권을 잃을 수 있습니다.
2. 우선 변제권: 저당권을 설정한 채권자는 경매 시 우선적으로 변제를 받을 수 있습니다.
3. 등기부등본에 기록됨: 저당권이 설정되면 등기부등본에 명시되며, 부동산 거래 시 반드시 확인해야 합니다.

저당권과 근저당권의 차이

부동산 담보 대출을 받을 때 '근저당권'이라는 용어도 많이 등장하는데, 저당권과는 몇 가지 차이점이 있습니다.

구분저당권근저당권

설정 방식	대출액만큼 설정	최대 한도액 설정
변동 여부	일정 금액 고정	변동 가능
추가 대출	불가능	가능
대표적인 사용처	단일 채무 담보	은행 대출 등 변동 가능성이 있는 채무 담보

근저당권은 일정 금액의 한도를 정해 놓고 그 범위 내에서 여러 차례 대출을 받을 수 있는 구조이며, 주로 금융기관 대출에 활용됩니다.

저당권 설정 방법

저당권을 설정하는 과정은 다음과 같습니다.

1. 대출 신청 및 승인: 금융기관에서 대출을 신청하고 승인을 받습니다.
2. 저당권 설정 계약 체결: 채무자와 금융기관이 저당권 설정 계약을 체결합니다.
3. 등기부등본에 저당권 등기: 관할 등기소에서 저당권 설정을 등기합니다.
4. 대출 실행: 저당권 설정이 완료되면 대출이 실행됩니다.

저당권 말소 방법

대출을 모두 상환하면 저당권을 말소해야 합니다. 말소하지 않으면 나중에 부동산을 매도할 때 문제가 될 수 있습니다.

말소 절차

1. 대출 상환 후 금융기관에서 **말소 서류(저당권 말소 동의서 등)**를 받습니다.
2. 관할 등기소에 방문하여 말소 등기 신청을 합니다.
3. 등기부등본을 확인하여 저당권이 말소되었는지 점검합니다.

저당권 설정 시 주의할 점

• 대출 한도와 실제 대출액 확인: 등기부등본에 설정된 저당권 금액이 실제 대출액보다 클 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 등기부등본 확인 필수: 부동산을 매입하기 전 반드시 등기부등본을 확인하여 저당권 설정 여부를 체크해야 합니다.
• 저당권 말소 여부 확인: 대출을 모두 갚았더라도 저당권이 말소되지 않으면 법적으로 효력이 지속됩니다.