근저당권 이란?

근저당권이란? 부동산 거래에서 꼭 알아야 할 개념

부동산 거래를 할 때 반드시 확인해야 하는 요소 중 하나가 바로 근저당권입니다. 근저당권은 부동산을 담보로 설정하는 중요한 권리로, 제대로 이해하지 못하면 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 이번 글에서는 근저당권이 무엇인지, 어떻게 작동하는지, 그리고 이를 확인하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

근저당권이란?

근저당권이란 채권자가 채무자로부터 돈을 빌려주면서, 일정한 한도 내에서 담보로 설정하는 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, 채무자가 돈을 갚지 못할 경우 채권자가 해당 부동산을 처분하여 돈을 회수할 수 있는 권리입니다.

일반적인 저당권과 달리 근저당권은 **최대 한도액(근저당권 설정액)**을 정해놓고, 그 범위 내에서 자유롭게 변동될 수 있다는 특징이 있습니다. 따라서 근저당권이 설정된 부동산은 실제 부채가 얼마나 남아 있는지 확인하는 것이 매우 중요합니다.

근저당권의 특징

1. 최고액 설정: 근저당권은 일정 금액까지 담보할 수 있도록 설정됩니다. 예를 들어, 1억 원 한도로 근저당권이 설정된 경우, 실제 채무액이 5천만 원이라 해도 최대 1억 원까지 변제 책임이 있을 수 있습니다.
2. 변동 가능성: 일반 저당권은 특정 채무만을 담보하지만, 근저당권은 같은 채무 관계 내에서 변동될 수 있습니다.
3. 등기부등본 확인 필요: 부동산을 매매하거나 임대할 때 반드시 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정 여부를 체크해야 합니다.

근저당권 설정이 된 부동산, 안전할까?

근저당권이 설정된 부동산을 거래할 경우 몇 가지 주의할 점이 있습니다.

• 잔존 채무 확인: 근저당권의 설정 금액이 2억 원이라도 실제 남은 대출 금액은 5천만 원일 수도 있습니다. 따라서 반드시 금융기관을 통해 실제 채무 금액을 확인해야 합니다.
• 말소 여부 확인: 매도인이 잔금을 받은 후 근저당권을 해지하는 것이 일반적이지만, 말소되지 않으면 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.
• 대출 승계 여부: 경우에 따라 근저당권이 설정된 대출을 승계할 수도 있으므로, 계약 전에 금융기관과 협의가 필요합니다.

근저당권 확인 방법

부동산 거래를 할 때 근저당권이 설정되어 있는지 확인하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서**** 등기부등본 열람: 직접 확인할 수 있으며, 근저당권 설정 여부와 최고액을 볼 수 있습니다.
2. 부동산 중개업소를 통한 확인: 공인중개사를 통해 근저당권이 설정되어 있는지 체크할 수 있습니다.
3. 금융기관에 문의: 실제 채무 잔액 확인이 필요할 경우, 해당 금융기관에 직접 문의하는 것이 가장 정확합니다.

근저당권 해지 방법

근저당권을 해지하기 위해서는 채무를 모두 상환한 후, 채권자로부터 말소 등기를 진행해야 합니다. 보통 금융기관에서 직접 말소 처리를 도와주지만, 본인이 직접 등기소에서 처리할 수도 있습니다.

말소 절차

1. 금융기관에서 대출 상환 및 말소 서류 발급
2. 등기소 방문 또는 인터넷 등기소에서 말소 등기 신청
3. 근저당권 말소 완료 후 등기부등본 재확인