아파트 불법행위재공급 이란 무엇인가?

 

아파트 불법행위재공급: 부동산 시장의 숨겨진 그림자

안녕하세요, 오늘은 국내 부동산 시장에서 종종 발생하지만 많은 분들이 제대로 알지 못하는 '아파트 불법행위재공급'에 대해 알아보려고 합니다. 이 문제는 주택 공급의 공정성을 해치고 실수요자들에게 피해를 줄 수 있는 중요한 이슈인데요, 함께 자세히 살펴보겠습니다.

아파트 불법행위재공급이란?

아파트 불법행위재공급이란 분양 아파트의 정상적인 공급 절차를 우회하여 부당한 이익을 취하는 행위를 말합니다. 주로 다음과 같은 형태로 나타납니다:

1. 명의 위장 분양: 청약 자격이 없는 사람이 타인의 명의를 빌려 아파트를 분양받는 행위
2. 통장 매매: 청약통장을 불법적으로 거래하여 청약 기회를 얻는 행위
3. 분양권 불법 전매: 전매제한 기간 중에 불법적으로 분양권을 거래하는 행위
4. 다운계약서 작성: 실제 거래가격보다 낮게 계약서를 작성하여 세금을 탈루하는 행위
5. 불법 중개: 미등록 중개업자를 통한 불법 거래 알선

이러한 행위들은 모두 부동산 거래 질서를 교란하고 실수요자들의 정당한 주택 구매 기회를 침해하는 불법 행위입니다.

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불법행위재공급의 실태

국내 아파트 시장, 특히 청약 경쟁률이 높은 인기 지역에서는 이러한 불법 행위가 꾸준히 발생하고 있습니다. 주택 가격이 급등하는 시기에는 더욱 심각해지는 경향이 있습니다.

예를 들어, 서울과 수도권의 인기 지역 아파트 분양 시에는 청약 경쟁률이 수백 대 1을 넘어가는 경우가 많은데, 이때 청약 통장 매매나 명의 위장 분양과 같은 불법 행위가 증가합니다. 또한 전매제한 기간이 있는 지역에서는 '위장 이혼', '증여' 등의 편법을 동원한 분양권 거래도 발생하고 있습니다.

국토교통부 자료에 따르면, 최근 몇 년간 이러한 불법 행위에 대한 단속이 강화되면서 적발 건수도 증가하고 있습니다. 특히 2018년 이후 부동산 대책이 연이어 발표되면서 규제를 회피하기 위한 다양한 불법 행위도 함께 증가했습니다.

불법행위재공급의 문제점

이러한 불법행위재공급은 여러 심각한 문제를 야기합니다:

1. 주택 공급의 공정성 훼손

실제로 주택이 필요한 실수요자들이 아닌, 투기 목적의 사람들에게 주택이 공급되어 주택 분배의 형평성이 저해됩니다.

2. 부동산 가격 왜곡

불법 거래를 통해 아파트 가격이 비정상적으로 상승하여 시장 가격이 왜곡될 수 있습니다.

3. 세금 탈루

다운계약서 작성 등을 통해 취득세, 양도소득세 등의 세금을 탈루하여 국가 재정에 손실을 초래합니다.

4. 법적 분쟁 발생

불법 거래 과정에서 계약 불이행, 사기 등 다양한 법적 분쟁이 발생할 위험이 높습니다.

5. 주거 안정성 저해

실수요자들의 주택 구매 기회가 줄어들어 주거 안정성이 저해됩니다.

 

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불법행위재공급 방지를 위한 정부 대책

정부는 이러한 불법행위재공급을 방지하기 위해 다양한 정책을 시행하고 있습니다:

1. 청약 제도 강화

• 청약 자격 검증 강화
• 당첨자 전수조사 실시
• 특별공급 자격 심사 강화

2. 전매제한 강화

• 투기과열지구 및 조정대상지역의 전매제한 기간 연장
• 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 강화

3. 불법 행위 처벌 강화

• 불법 전매 등에 대한 벌금 및 과태료 상향
• 주택법 위반 시 청약 제한 기간 확대

4. 실거래 신고 의무화 및 모니터링 강화

• 부동산 거래 신고 의무화
• 실거래가 모니터링 시스템 강화

5. 불법중개행위 단속 강화

• 미등록 중개업자 단속 강화
• 불법 중개행위에 대한 처벌 강화

 

 

 

불법행위재공급을 피하는 방법

아파트를 구매하려는 실수요자들이 불법행위재공급에 연루되지 않기 위해서는 다음과 같은 점을 주의해야 합니다:

1. 공식 분양 절차 준수

• 분양 공고문을 꼼꼼히 확인하고 정해진 절차에 따라 청약 신청
• 정당한 자격으로만 청약에 참여

2. 합법적인 중개업소 이용

• 등록된 공인중개사를 통해 거래
• 중개사 자격증 및 중개사무소 등록증 확인

3. 정확한 실거래가 신고

• 실제 거래 가격 그대로 계약서 작성
• 다운계약서 작성 요구 거절

4. 전매제한 기간 준수

• 해당 지역의 전매제한 기간 확인
• 제한 기간 내 불법 전매 시도 금지

5. 의심스러운 거래 방식 주의

• 비정상적으로 유리한 조건을 제시하는 거래 주의
• '특별한 루트'나 '빠른 방법'을 제안하는 중개인 경계

불법행위 적발 시 처벌

아파트 불법행위재공급에 연루될 경우 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다:

1. 주택법 위반: 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금
2. 부동산 거래신고법 위반: 최대 3천만원의 과태료
3. 공인중개사법 위반: 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금, 중개사무소 등록 취소
4. 청약통장 불법 거래: 해당 통장의 청약 당첨 취소 및 향후 청약 자격 제한
5. 탈세 적발: 탈루 세액의 최대 40%까지 가산세 부과

또한, 불법 행위로 분양받은 주택의 경우 당첨이 취소되고, 최대 10년까지 청약 자격이 제한될 수 있습니다.

마무리: 공정한 주택 시장을 위한 노력

아파트 불법행위재공급은 단기적으로는 일부에게 이익을 가져다 줄 수 있지만, 장기적으로는 부동산 시장의 건전성을 해치고 실수요자들의 주거 안정성을 위협하는 심각한 문제입니다.

공정하고 투명한 부동산 시장을 위해서는 정부의 제도 개선과 단속 강화도 중요하지만, 무엇보다 시민들의 준법의식과 윤리의식이 중요합니다. 불법행위재공급으로 인한 단기적 이익보다는 모두가 공정하게 주택을 공급받을 수 있는 건전한 시장 환경을 만들어가는 데 동참하는 것이 필요합니다.

여러분도 아파트 구매 과정에서 의심스러운 행위나 불법적인 제안을 접하게 된다면, 적극적으로 신고하고 불법 행위에 연루되지 않도록 주의하시기 바랍니다. 우리 모두의 노력으로 더 공정하고 투명한 부동산 시장을 만들어 나갈 수 있을 것입니다.