아파트 매매, 매매가 더 유리한 이유는?

 

부동산 세금 최적화: 증여와 양도 사이의 선택

안녕하세요, 부동산 투자와 세금 최적화에 관심 있는 여러분을 위해 오늘은 주택 증여와 양도에 관한 중요한 정보를 정리해 보았습니다.

최근 추세: 증여 감소, 가족 간 양도 증가

최근 부동산 시장에서 흥미로운 추세가 나타나고 있습니다. 주택 증여 건수는 3년 새 반 토막이 났는데요, 아파트 가격 급등으로 증여세 부담이 커지자 많은 가족들이 '증여' 대신 '양도'를 선택하고 있습니다.

국세청 자료에 따르면, 증여세 수입은 꾸준히 감소하는 추세를 보이고 있습니다:

• 2021년: 8조600억원
• 2022년: 6조9800억원
• 2023년: 6조900억원
• 2024년: 5조6500억원

이는 최근 3년 사이 약 30% 감소한 수치입니다. 특히 지난해 전국 아파트 증여 건수는 4만1098건으로 3년 새 47.6%나 줄었습니다.

 

 

가족 간 저가 양도의 세금 혜택

이런 추세의 배경에는 상속세 및 증여세법의 특별 조항이 있습니다. 가족 간 부동산 거래는 실거래가 대비 30%(최대 3억원 한도) 낮은 가격에 팔아도 정상 거래로 인정됩니다.

실제 사례 비교

예를 들어, 시가 20억원짜리 아파트를 자녀에게 증여할 경우:

• 증여세: 약 6억원
• 취득세: 약 8000만원
• 총 세금 부담: 약 7억원

반면, 가족 간 직거래로 시세보다 3억원 낮은 17억원에 전세 12억원을 끼고 양도할 경우:

• 자녀 입장에서는 5억원만 지불
• 부모에게 넘어간 매매대금은 향후 상속 가능
• 5억원은 상속 시 전액 공제 가능
• 부모가 1가구·1주택, 장기보유 요건 충족 시 양도소득세 감면 혜택까지!

 

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저가 양도와 증여세 및 양도세 규정

세금 측면에서 조금 더 자세히 살펴보겠습니다:

증여세 관점

• 특수관계인(배우자, 직계존비속, 친인척) 간 거래 시: 시가와 거래가격의 차액이 시가의 30% 이상 또는 3억원 이상일 때만 증여세 부과
• 즉, 3억원 한도 내에서 시세보다 30% 낮게 매각해도 증여세 부담 없음
• 예: 시가 10억원 아파트를 7억원에 매각하면 증여세 부담 없음

양도세 관점

• '부당계산행위 부인' 조항 적용: 3억원 한도 내에서 시세보다 5% 이상 낮으면 정상 거래로 인정하지 않음
• 예: 시가 10억원 아파트를 7억원에 매도하면, 양도세는 10억원 기준으로 계산

어떤 방식이 유리할까?

국세청의 예시로 비교해보면:

시가 30억원 아파트 사례

1. 20억원에 양도하는 경우:
   • 증여세(자녀 부담): 약 1억3500만원
   • 양도세(부모 부담): 약 6억906만원
   • 총 세금: 약 7억4406만원
2. 통째로 증여하는 경우:
   • 증여세(자녀 부담): 약 10억2000만원

단순 비교하면 저가 양도가 세금 부담이 적어 보이지만, 실제로는 "누가 세 부담을 할 수 있는지"가 더 중요한 고려사항이 될 수 있습니다.

 

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결론: 가족 상황에 맞는 선택이 중요

부동산 증여와 양도 사이의 선택은 단순히 어떤 방식이 세금을 더 절약하는지만 고려할 것이 아니라, 가족 구성원의 재정 상황과 장기적인 자산 관리 계획을 함께 고려해야 합니다.

특히 부모가 일시적 2주택자로 옛집을 자녀에게 저가 양도하는 경우가 세금 측면에서 가장 최적의 전략이 될 수 있습니다.

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